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大V观点:广州四银行首套房贷利率上涨 原因何在?

2018-02-05 11:11
导读叶檀:广州四银行首套房贷利率上涨 原因何在? 打压房地产有了新迹象。2月2日晚,广州市工农中建四家国有银行同时发声:从2月1日起,首套房贷利率从原来的基准利率上浮5%,调整至基准利率上浮10%。...

叶檀:广州四银行首套房贷利率上涨 原因何在?

打压房地产有了新迹象。

2月2日晚,广州市工农中建四家国有银行同时发声:从2月1日起,首套房贷利率从原来的基准利率上浮5%,调整至基准利率上浮10%。二套房贷从原来的基准上浮10%或15%,统一调整为上浮15%。

1月31晚上12点是分界线, 2018年1月31日24时前将客户资料录入个贷系统的,房贷利率按照原利率执行。2月1号零点之后录入的,利率上涨。1月31号,N多先知先觉的人排队,录入客户资料。

这不是广州市政府的行动,也不是四大行有意打压广州房地产,广州市政府不是央行和银监会,没能力命令四家国有行在广东同步行动。再说了,广州房地产的价格,还没有到大家一起斗地主的程度。

房贷利率早已上涨,温水煮青蛙,煮熟反应迟钝的青蛙们。长期去杠杆,去掉投资市场不敏感群体。

根据融360的数据,2017年12月,全国首套房贷款平均利率为5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基准利率上浮10%的水平。全国二套房贷款平均利率为5.73%,环比上升0.02个百分点。

广州四大行首次上调,不过是跟上了大部队的步伐。2018年开年,银行房贷利率以上浮5%-20%为主流,国有银行上浮相对较少,股份制银行上浮偏多。

上海房贷利率稍微平一点,可你买得到上海的房子吗?说白了,现在能借到房贷就算本事。1月31号以前,有多少先知先觉的人排队贷款,还有些中小银行从去年下半年开始,一笔房贷也不发。

房地产市场去杠杆早已开始,现在还买房的人,他们是活雷锋,用自己的钱做实房地产市场。

不光是房贷,开发商贷款也非常紧张,资金紧张的中小房地产企业根本没活路,只能卖地、合并,请求其他大开发商包养自己。这两年,就是大鱼吃小鱼、行业集中度急剧上升的年份。

银行现在自己的日子都不好过,管你什么房地产市场?

从2017年开始,银行存款紧张。2017年前三季度,四大行存款新增4.8万亿元,同比少增1万亿元;8家上市股份制银行存款新增2182亿元,同比少增7000亿余元,中信银行、民生银行、平安银行前三季度存款分别减少3225亿元、1455亿元、101亿元;7家上市城商行存款新增4136亿元,同比少增近2700亿元;只有5家上市农商行存款增幅多于去年。

2018年开年,存款额度更紧张。有个宇宙第一行的朋来元旦过来说,今年元旦就开始拉存款,拉得人都神经了。

果然,在这家银行的最热闹的支行门口,我看到用白板写出的安民告示,存款20万以上,存款利率上浮30%。以前也有大额存单利率上浮,可从没有这样大张旗鼓,基本上,银行的态度就是你爱存不存,爷不缺这点钱。现在,是真缺了。

估计今年春节,打工者回乡,又会碰到银行送油送面拉存款的事了。

农村穷,但农村人实诚,有点钱就爱存款,城市里的人爱投资,在农村拉存款效果立竿见影。就也是农行、邮储行、农商行日子相对好过的根本原因。截至2017年6月末,农行县域个人存款余额4.7万亿元,比上年末增加2247.07亿元,占个人存款的比重从2015年末的42.8%提高到2017年6月末的超50%。

存款成本上升,贷款利率一定上升,尤其是那么多人喊打的房贷利率,要不然,你让银行喝西北风?

有人算了一笔帐,房贷上升,买房者在多付多少利息。可是,别忘记,房价下行的地方,你购房款还少花了呢。

以贷款100万元、年限20年、等额本息的还款方式,在2017年初贷款八五折优惠,每月需要还款6149.76元,20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;按照利率上浮1.1倍计算,每月需要还款6816.89元,累计支付的利息总额约为63.61万元,一共多还16.02万元,每月多还667.13元。

北京一二手房价下跌,购房款直接下行,利率也就下降了。

据北京市住建委发布的数据,2017年12月,北京一手住房平均价格是3.78万元/平方米,同比下降0.9%;二手房成交均价5.91万元/平方米,同比下降了1.2%,比最高点的2017年3月下降了13%。

比如,购买一套70平方米的二手房,以平均价格计算,2017年12月时房屋总价为413.7万元,均价比一年前降了至少5万元,比2017年3月最高点时大降了50万元。

中国不想资产泡沫化,也不想让房地产、股市崩溃,怎么办?

从2004年开始,美联储加息17次,利率从1%上升到5.25%,房贷利率上升了200%到300%左右,结果是,市场崩盘。

中国跟日本、美国不同,没有普遍加息,面向房地产、股票市场单向加息,不让居民加杠杆,不准把信贷信托资金违规引入股市、楼市,这是典型的温水煮青蛙式的去杠杆。

中国特色的去杠杆大法指引下,股市怎么样,楼市也会怎么样——水牛不见,披着牛皮的熊隐约可见。

荀玉根:今年股市进入慢牛初期 银行券商股估值仍偏低

“风格的转换是市场关注的热点,2016、2017年买大赚钱,2018年有没有可能买小?”

2月3日下午,在2018中国金融衍生品投资论坛上,海通证券首席策略分析师、执行所长荀玉根出席认为,投资风格变化背后还是看企业的基本面,看价值价格匹配度,“上证50目前的匹配度还是比较好的,而成长股里面偏大的股票到下半年可能也会有所表现,但以创业板和中证1000为代表的比较小的股票,恐怕今年都没什么机会,要一年后看是否盈利增长可以进一步消化估值。”

当天,荀玉根的演讲主题为“新时代,新精彩”,他在演讲中提到,2018年股市进入慢牛初期,市场风格主要表现为机构化、龙头化。

“2016年1月底我提出,熊市结束,市场进入震荡格局,可能会维持两年时间。在这个过程中,盈利增长是正变量,利率上升是负变量,正变量超过负变量,所以过去市场震荡上行。”在他看来,这一轮市场上行主要是由盈利上升所推动的,有些类似2005年到2007年的情况,但与资金涌入市场所推动的2014年、2015年的上行行情完全不同。

展望2018年,企业盈利向好的情况能否持续?

荀玉根表示,盈利改善是中期趋势。

“有人问,ROE的回升已经进行了一年半,会不会进入下行趋势?我认为,结构优化驱动的盈利改善更持久。需求扩张驱动的盈利改善周期是1.5年到2年,这里说的周期是库存周期,但结构优化驱动的盈利改善时间会持续的更长。企业利润有更强的刚性。”

他预计,2018年企业利润增速仍然能在13.5%,虽然比2017年的17.5%下降了一些,但仍然保持了两位数的高速增长。“而且我判断,盈利增速的维持不是2018年一年,可能未来几年都能维持。”

为什么会有这样乐观的判断?

荀玉根从宏观背景层面进行解读,认为新时代下,“经济平、盈利上”成为新的特点。

所谓经济平,就是宏观经济走稳,已经步入了“L型”经济走势的横行区间。荀玉根预计,中国的GDP增速将在6.7%的位置达到平衡点。

宏观经济中,投资、消费和出口构成了拉动经济发展的三驾马车。“过去,投资这匹马劲很大,投资和消费、出口达到6:3:1的比例关系。但是现在我们发现,虽然投资这匹马力气很大,但是它老了,所以投资到一定速度之后出现一定饱和度,与此同时,消费占比在稳步上升,投资增速我觉得会在7%、8%左右维持平衡,更大的热情来自消费,消费增速的绝对数字已经超过投资。”

对于驱动力换档这个问题,也要从两方面来分析。

一方面,这是一个经济体从小变大再从大变强的过程。

荀玉根说:“我们看过去一个阶段,除了股市上涨,房地产市在涨,一线城市房价领涨,传导到二三线城市。汇市也在涨,美元兑人民币汇率从6.95上涨至6.4,人民币一直在涨。股市、房市、汇市都在上涨,过去只出现过2次,一次是2005年到2007年,一次是2009年到2010年。为什么资产价格出现全面上涨?值得深思。中国的经济上涨从之前的追求速度、规模转变成目前的追求质量,就好比是一个人以前很瘦,想要长胖,就开始吃。但是胖了以后开始考虑身体强壮,去健身房锻炼,体重不上升甚至还会下降,把身上的肥肉练成肌肉,身体会变强,肌肉变更美,这就是中国经济从小变大,从大变强的过程。”

另一方面,消费为什么可以平稳上升?

荀玉根解释,本质上是因为消费升级。消费升级以三线城市为甚,第一,人均GDP门槛提升。第二,基建开始引致消费。第三,商业渠道下沉,三线城市人口回流。

更重要的是,在消费升级的过程中,企业走向国际化,也对盈利提升提供了强有力的支撑。

“为什么消费白马股涨得很好?大家说因为外资喜欢。那外资为什么喜欢美的、格力?因为这些公司跟国际上的同类品牌去做对比,盈利水平不比他们低。美的、格力本身就是国际化的公司,海外收入占比很高,龙头公司品牌化效应明显。公司的国际化是什么含义?就是企业利润可以从全球去获得,而不仅仅限于国土范围。这就是我们很强调的一点,GDP和企业利润是两个概念,以前我们混为一谈,是因为我们的企业都只在国内做生意,GDP指的是国土范围内取得的收入,但现在企业国际化加速,盈利可以从其他地区获得,所以需要区分这两个概念。”

综合上述分析,产业结构优化、行业集中度在上升、公司国际化加速,解释了在宏观经济平稳的时候,微观的企业盈利却可以走强。

在这样的背景下,荀玉根对于后市仍然保持乐观。

“有人说过去一段时间A股上涨是披着慢牛外衣的真熊,但实际上,A股只能代表一部分中国公司的情况,港股和中概股也代表了一部分中国企业的表现。广义上的中国公司,确实走出了真实的牛市。”

具体到投资策略方面,荀玉根认为,在龙头股份有望继续走强的背景下,最看好的板块是金融板块,银行、券商估值水平仍然偏低。

至于其他大类资产,荀玉根认为,楼市的黄金时代已经过去,因为中国年龄平均数已经达到38岁,接近住房需求高峰期的尾声,不过,并不排除结构性的差异,“我对一线城市的房价更看好。我说的是中期格局。”

债市方面,他认为,目前来看,CPI应该是缓慢上升的,债市的大牛市可能还早,10年期国债利率有望平稳。

商品市场方面,则可能会出现分化,更看好国际定价的商品,国内定价品则可能比较平淡。

(来源:叶檀、荀玉根)
责任编辑:hes
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